公益社団法人全日本不動産協会東京都本部江戸川支部

「仕事に活かす経済・不動産レポート（定点観測2024年5月号）をお届けいたします。
不動産市場は経済の新陳代謝の影響によって変化します。
市場を正確に予測するためには、経済状況を定点観測によって把握しておく必要があります。
「経済・不動産レポート（定点観測）」は、各業界から公表されているデータを基に傾向や特徴を分析して解説しております。是非、仕事にお役立てください。

　宮崎県、高知県、愛媛県など地方の中小企業の賃金が都市部を上回る勢いで伸びているようです。
従業員100人未満の企業の5年前との増加率を比較すると、上位10府県は地方がほとんどで、東京都や大阪府を大きく上回っています。
実態は人手を何とか確保するための受け身の賃上げです。持続的に賃金を上げるには価格転嫁や生産性向上によって企業収益を引き上げることが重要になります。
とはいえ、地方の中小企業の賃金水準は相対的に低いのが実態です。
宮崎県の23年の実額は月24万円であり、東京都とは12万円以上の差があります。
それでも5年前から3万円程度縮まりました。中小企業は従業員つなぎ留めのため待遇改善を迫られています。
政府が目指す「賃金と物価の好循環」実現のためには、原材料費や人件費の大企業への価格転嫁を進め、賃上げの原資を確保する必要があります。
中小企業自身もデジタル化の推進などで生産性を向上させる努力が欠かせないと言えそうです。

●下記の日程で当レポートの要点解説のオンラインセミナーを実施いたします。
　是非ご参加ください。

日　 時：令和6年5月28日（火）午後3時00分～午後4時00分（60分）
参加費：無料！
媒 体：オンラインセミナー（Zoomウェビナー）
主 催：（公社）全日本不動産協会中央支部
講 師：（一社）不動産総合戦略協会　客員研究員 水谷敏也
テキスト：「仕事に活かす経済・不動産レポート（定点観測2024年5月号）を使用します。

【 zoomオンラインセミナー参加登録URL】

https://us06web.zoom.us/webinar/register/WN_I3NPGBZ1RfCEaa7M82CpAA

【2024年5月号のサマリー】全体を3つに分けて解説いたします。

第一部：午後3時00分～3時30分（今月のテーマ、コラムの解説）
1.業態別（百貨店・スーパー等）にみた地域別小売売上高の推移！銀座など都心部の百貨店が牽引役。
2.主要百貨店（三越伊勢店、高島屋）の国内店舗別売上高動向！投資目的で購入しているケースも。
3.項目別（食料品、教養娯楽費等）にみた地域別家計消費支出動向！教養娯楽費の支出に注目。
4.収入形態別にみた地域別家計収入の推移！世帯主の収入減を配偶者の収入増でカバーする構図。

第二部：午後3時30分～3時45分（定点観測の解説）
5.外出機会の増加により、衣料品、身の回り品、カメラといった商品の売上が好調に推移している。

第三部…午後3時45分～4時00分（景気動向、株式市場動向の解説）
6.インバウンド需要による日本経済への押し上げ効果は絶大か？月間ベースでの訪日客数は過去最高。
7.世界経済は底堅い動きを続ける見通しだが、リスク要因も内在！特に中国の経済動向には注視が必要。
8.日経平均株価は34年振りの高値更新後は調整直面にあるが…。米国株は史上最高値更新が視野に。

■講師
（一社）不動産総合戦略協会　客員研究員 水谷敏也
プロフィール　https://resanet.or.jp/mizutani/

■運営者
（公社）全日本不動産協会　東京都本部　中央支部
支部長 　和光　隆信
流通推進委員長　本多　敏展
〒104-0061　東京都中央区銀座1-20-14銀座NKビル10階
TEL：03-5159-7331　Mail：info@shibu.tokyo
ホームページ：http://tokyo.zennichi.or.jp/chuo/

「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2024年4月号)

2024年2月に34年2カ月過去最高値を更新した日経平均株価は、その後4万円台を付けましたが、4月に入ると下値を模索する展開となっています。ニューヨークダウも同様であり、日米ともに株価は調整局面にあると言えそうです。この背景としては、①今年に入ってから急ピッチで上昇を続けてきた、②原油価格上昇によって景気にブレーキが掛かるとの懸念が出てきた、③一時落ち着いたかに見えたインフレが再燃する可能性が出てきた、といった要因が挙げられます。特に、②と③についてはしばらく続きそうな情勢となっています。

日米ともに、賃金上昇が大きなテーマとなっていますが、日本の場合、実質賃金（名目賃金上昇率－物価上昇率）がマイナスであり、物価上昇率を上回る賃金上昇が実現できていないことが大きな問題となっています。今年の春闘は33年振りの賃上げ率となった模様ですが、こうした状況が中小・零細企業にまで広がり、来年以降も継続できるかどうかは今後の日本経済を考えるうえで大きなポイントとなりそうです。

【2024年4月号のサマリー】
1.65歳以上と外国人定住者の人口割合が街力に影響を与える！経済、不動産、文化的魅力が大切。
2.地価上昇は街力を反映しているが、文京区、目黒区、北区、荒川区など意外性のある地域で上昇！
3.都心部はマンション住まい、郊外は一戸建て住宅志向なのか？墨田区、江東区は穴場かもしれない。
4.駅力のバロメーターは乗降客数で決まるといって良いのではないか！北千住、日暮里、豊洲は意外性。
5.全体的には消費活動が回復基調にあり、ドラッグストアはとコロナ禍前の売上高を3割上回っている。
6.ラーメン屋、パン屋、新聞店、エステサロンなどでの人手不足と物価高により倒産件数が過去最多に！
7.建設業における公共工事設計労務単価に見る賃金上昇の流れは今後とも続きそうな情勢にある。
8.日経平均株価は34年振りの高値更新後も比較的堅調に推移。米国株も高値圏で推移している。

※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。

【レポート作成】一般社団法人　不動産総合戦略協会　客員研究員 水谷　敏也
経歴：日本株建設部門アナリストランキング2007～2017年第一位（11年連続、殿堂入り）

「仕事に活かす経済・不動産レポート（定点観測2024年3月号）をお届けいたします。
不動産市場は経済の新陳代謝の影響によって変化します。
市場を正確に予測するためには、経済状況を定点観測によって把握しておく必要があります。
「経済・不動産レポート（定点観測）」は、各業界から公表されているデータを基に傾向や特徴を分析して解説しております。是非、仕事にお役立てください。

【2024年3月号のサマリー】
1.2023年の倒産件数、負債総額、産業別動向。コロナ収束につれて企業の倒産件数が増えている！
2.主な業態別にみた倒産件数及び負債総額の推移。倒産件数、負債金額はほとんどの業態で増加！
3.性別・年齢、開業直前の職業でみた主な業態別新規開業動向のデータは不動産業にとって有益な情報。
4.正社員、非正社員ともに人手不足感がマチマチな状況！情報・サービス、建設、ホテルが不足率の上位。
5.全体的には生産活動、消費活動は回復基調にあるものの、住宅着工は失速傾向の長期化が継続。
6.経済の拡大にとって不可欠な賃金上昇は本物なのか？賃金上昇こそが経済再生の大きなポイント。
7.新築・中古住宅価格上昇によって住宅リフォーム市場が拡大傾向にある状況はしばらく続きそう。
8.日経平均株価は34年2カ月振りに過去最高値を更新。米国株も史上最高値圏で推移している。

【レポート作成】一般社団法人　不動産総合戦略協会　客員研究員 水谷　敏也
経歴：日本株建設部門アナリストランキング2007～2017年第一位（11年連続、殿堂入り）

「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2024年2月号)

日本社会は、ようやく「失われた30年」の出口が見えてきました。日経平均株価は連日高値を更新し、1989年12月末の史上最高値更新が視野に入ってきました。春先には高値を更新すると思われますが、その後も堅調な展開が予想されています。というのは、①インフレ社会への転換、②企業業績の好調、③株主還元の強化、④個人資産の流入、⑤海外市場に比べて割安である、といった要因がサポートを続けるとみられるからです。

一方、実体経済では、賃上げに対する関心が高まっています。これまで我が国は「賃金が上がらない国」との評価でしたが、物価上昇に見合った賃金上昇を実現する必要に迫られています。実質賃金（名目賃金の伸び率―消費者物価上昇率）は1年以上マイナスが続いており、このことが個人消費回復の足かせとなっています。今年の春闘では前年比4％以上の賃上げが実現するかが焦点ですが、中小企業への波及効果にも注目したいと思います。

【2024年2月号のサマリー】
1.持ち家着工の動向～過去と現在との比較、要因分析！住宅価格上昇に加えて大工不足が影響か。
2.貸家着工の動向～過去と現在との比較、要因分析！マンションタイプの賃貸住宅が増加傾向にある。
3.持ち家住宅市場の低迷は大手企業も例外ではない！大手企業は分譲住宅市場や海外市場に活路。
4.首都圏マンション市場動向～販売価格はどこまで上がるのか？2023年都区部の平均価格は1億円超。
5.全体的には生産活動、消費活動は回復基調にあるものの、住宅着工は失速傾向が長期化の様相か。
6.インバウンド需要、国内旅行マインド回復で活況が続くホテル業界！但し、人手不足への対応は課題。
7.IMFによる世界経済見通しでは、中国の成長率低下に警告も！中国経済の動向が最大のリスク要因か。
8.インフレ環境の落ち着き、景気回復期待を背景に日米とも株価は史上最高値圏で推移している。

※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。

新年早々、元日の能登半島地震、2日の日航機と海保機との衝突事故と大きな出来事が起こってしまいました。地震については、改めて災害に対する備えが必要なことを思い起こさせてくれました。地震については、さまざまな研究がなされていますが、「いつ起きるか」について予測することは難しいとされています。但し、いざ起こったときにどのように対処して、救助活動や避難生活をサポートするかについては周到な準備が必要だと思います。

一方、今回の航空機事故については、ヒューマンエラーを防ぐためにどのような対策が必要なのかということを提起してくれたように思います。航空機事故にとって大切なことは、犯人探しではなく、事故が起こった背景を分析することで次の事故を防ぐことを優先すべきであると言われています。それにしても、日航機の乗客乗員が全員脱出できたことには驚きを隠せませんでした。まさに、日頃の訓練の賜物だと思われます。

【2024年1月号のサマリー】
1.長期的にみた我が国における賃金の推移！我が国の構造問題のひとつは水準が上がらないこと。
2.産業別賃金水準はどうなっているのか？産業別賃金水準をみると大きな格差が生じている！
3.正規雇用と非正規雇用の賃金格差の状況は産業によってマチマチである！
4.パート・アルバイト、派遣社員の職種別賃金はどうなっているか？労働集約的業務は時給アップが続きそう。
5.全体として企業の生産活動、消費活動は回復基調にあるものの、住宅着工は失速傾向が継続している。
6.ミシュランガイドにみる我が国の多様な飲食店に対する評価！ミシュランの星を手に入れることは名誉なこと。
7.元日早々、能登半島地震が発生！備えあれば憂いなし、地震に対する基礎知識は大切である。
8.インフレ環境の落ち着き、景気回復期待を背景に日米とも株価は史上最高値をうかがう動きにある。

※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。

「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2023年12月号)

2024年の世界的なイベントと言えば、アメリカ大統領選挙、パリオリンピックが挙げられます。国内でも自民党総裁選挙が予定されています。また、ロシア大統領選挙をはじめインド、インドネシア、メキシコなどでも総選挙が計画されており、選挙の年であると言えるでしょう。各国とも選挙結果によって、経済政策、外交政策が変化する可能性があるため、目が離せない展開になるかもしれません。

もう一つの2024年の注目点は、ロシア・ウクライナ戦争、イスラエル・ハマス抗争に終止符が打たれるか否かという点です。仮に、戦争や紛争に終止符が打たれれば、犠牲者が無くなることは勿論のこと、経済活動の回復によって当該地域はもとより世界的な経済活動にとってプラスに作用すると思われます。戦争終結による経済復興は「平和の配当」言われており、まさに望まれているシナリオであると言えるでしょう。

【2023年12月号のサマリー】
1.用途別にみた建築コストの動向と2024年の見方？インフレ環境継続により建築費上昇が続く見通し。
2.働き方改革に伴う建設市場の労働需給逼迫と2024年の見方？現場の生産性向上が急務となる。
3.主要ゼネコン各社の完工総利益率の推移と2024年の見方？利益率は底入れするが回復力は緩慢か。
4.分野別に見た不動産市場を取り巻く2024年の天気図予想！分野によって強弱マチマチな動きを予想。
5.全体として企業の生産活動、消費活動は基調としては強いものの、住宅市場はネガティブな状況が継続。
6.観光立国に追い風、国家ブランド指数で日本が初の首位を獲得！観光業の活況は2024年も継続へ。
7.三越・伊勢丹ホールディングスにみる百貨店業界の復権！都心店の売上回復が百貨店の復権を象徴。
8.金利上昇リスク、中国経済失速懸念にもかかわらず日米とも株価は引き続き高値更新をうかがう動き。

※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。

「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2023年11月号)

年末が迫ってきて、そろそろ2024年の展望を考える時期になりました。2024年は、50歳以上の人口が初めて全人口の5割を超える見通しです。こうしたなかで、不動産業は経験豊富な50歳以上の就業者が頑張れる業界といえるでしょう。不動産業では熟練に基づいた経験が重視され、独立開業している例も数多くみられています。不動産業こそ、自分のペースで働ける、定年の無い生涯の仕事の場であるといえるかもしれません。

世界経済にとっても最大のリスク要因は中国経済の動向です。中国経済が世界経済全体に占める比率は20％近くに達しており、バブル崩壊、経済失速、デフレ経済突入といった事態になると国際社会に与える影響は計り知れないものとなります。中国の変調は我が国にとっても影響は大きく、日中貿易取引の低迷、インバウンド需要の縮小、中国からの我が国への不動産投資の減少などさまざまな分野で悪影響が出てくると懸念されています。

【2023年11月号のサマリー】
1. 日本、中国、米国における経済規模及び財政状態の推移。米中GDP規模逆転の可能性は遠のいた？
2. 現在の中国経済は底割れを回避し底入れを模索する動きか？底入れタイミングを判断するのは難しい。
3. 不動産市場を取り巻くバブル期の日本と現在の中国との比較！ある意味ではバブル期の日本より厳しい。
4. GDP統計にみる中国経済の成長率低下問題！不動産不況により中国のGDP成長率は低下傾向に。
5. 企業の生産活動、消費活動は基調としては強いものの、個別動向をみるとマチマチな動きもみられる。
6. 人口減少社会の中で人口が増えている街は何が魅力的なのか？千葉県流山市は見習うべき自治体。
7. 2024/2期上期決算にみる業績回復が顕著な小売・外食企業！回復感が強まるなかで停滞企業も。
8. 金利上昇リスク、中国経済失速懸念にもかかわらず日米とも株価は年末高が期待できる状況にある。

※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。

「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2023年10月号)

　10月10日、国際通貨基金（IMF）は世界経済見通し改訂版を発表しました。それによると、2023年は前回見通しと変わらず、2024年は若干の下方修正となりました。但し、国ごとに見ると米国で上方修正、ユーロ圏や中国では下方修正という上下双方の効果が相殺された形となっています。なお、世界成長率は、2023年、2024年いずれも過去平均（2000～2019年）の成長率3.8％を大きく下回っています。

米国経済は、雇用の底堅さを背景とした消費の底堅さ及び投資の強さを反映してポジティブな予想となっています。一方、中国は不動産危機の影響により投資が鈍化するとみて予想を下方修正しています。また、日本はベントアップ需要（景気回復期に物品購入やサービスの需要を控えていた消費者が一気に需要を満たそうとする行動）、自動車産業の供給制約の緩和を受けて2023年の成長率が上方修正されています。

【2023年10月号のサマリー】
1.建設労働者不足に伴う建築・住宅着工の遅れ！大工不足によって住宅を建てたくても建てられない時代。
2.正社員、非正社員ともに人手不足感が一段と進んでいる！情報・サービスと飲食店の人手不足が顕著。
3.あらゆる業種で人手不足が深刻化している！柔軟な勤務時間や勤務場所が歓迎される風潮が強い。
4.人手不足関連倒産は過去最高を更新する見通し！人件費を上げられない企業は淘汰される傾向に。
5.企業の生産活動、消費活動は全体としてはポジティブな傾向が継続しているが、一部に失速感がみられる。
6.新幹線サービスの変化によって旅行、出張はどのように変わっていくのか？のぞみ号は全席指定に回帰も。
7.中国経済長期停滞の懸念、失われた30年が訪れるのか？消費低迷によりデフレ圧力が強まっている。
8.金利上昇リスク、中国経済失速懸念にもかかわらず日米とも株価は下値が堅く、ポジティブな展開継続か。

※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。

「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2023年9月号)

さまざまな分野での人手不足問題、インフレによるコストアップ、金融政策や為替動向の不透明感はあるものの、日経平均はポジティブな展開となっています。この根底にあるのが、日本、米国など主要西側諸国の経済が堅調に推移していることが挙げられます。特に、世界的なコロナ禍の落ち着きにより、観光旅行の需要が大きく回復しており、リベンジ消費が経済を牽引している構図となっています。

一方、中国経済の失速、円安進行、国内物価の上昇についてはネガティブな要因と言えるでしょう。中国では、大手不動産会社の経営破綻、経済成長率の鈍化、デフレを示唆する経済統計などによって経済の先行きに暗雲が立ち込めています。我が国と中国とは、貿易取引量の大きさ、インバウンド需要、日系企業による進出など経済的繋がりが強く、中国経済の低迷は我が国経済にとっても大きな問題といえます。

【2023年9月号のサマリー】
1.高齢化進展に伴う年齢階層別にみた資産の偏在。我が国では70歳以上の世代に資産が偏在している。
2.我が国における相続税納税者数、相続税額の推移！不動産事業者にとって相続ビジネスは成長市場。
3.我が国における高齢化の推移と将来推計！高齢者進展によって不動産物件に対する視点が変化。
4.我が国の相続税は本当に高いのか、相続税における国際比較！安易な海外への資産移転には注意。
5.企業の生産活動、消費活動は全体としてポジティブな傾向が継続しており、コロナ禍前を上回る動きも。
6.ホテル宿泊料金の上昇は一体いつまで続くのか？需給関係ひっ迫により欧米主要都市を上回るケースも。
7.そごう・西武百貨店売却でみえる地方百貨店の限界。立地で勝負する時代から企画力、商品力を重視。
8.金利上昇リスク、中国経済失速懸念をこなして日米ともポジティブな展開であり、高値圏で推移している。

※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。