公益社団法人全日本不動産協会東京都本部江戸川支部

「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2023年11月号)

年末が迫ってきて、そろそろ2024年の展望を考える時期になりました。2024年は、50歳以上の人口が初めて全人口の5割を超える見通しです。こうしたなかで、不動産業は経験豊富な50歳以上の就業者が頑張れる業界といえるでしょう。不動産業では熟練に基づいた経験が重視され、独立開業している例も数多くみられています。不動産業こそ、自分のペースで働ける、定年の無い生涯の仕事の場であるといえるかもしれません。

世界経済にとっても最大のリスク要因は中国経済の動向です。中国経済が世界経済全体に占める比率は20％近くに達しており、バブル崩壊、経済失速、デフレ経済突入といった事態になると国際社会に与える影響は計り知れないものとなります。中国の変調は我が国にとっても影響は大きく、日中貿易取引の低迷、インバウンド需要の縮小、中国からの我が国への不動産投資の減少などさまざまな分野で悪影響が出てくると懸念されています。

【2023年11月号のサマリー】
1. 日本、中国、米国における経済規模及び財政状態の推移。米中GDP規模逆転の可能性は遠のいた？
2. 現在の中国経済は底割れを回避し底入れを模索する動きか？底入れタイミングを判断するのは難しい。
3. 不動産市場を取り巻くバブル期の日本と現在の中国との比較！ある意味ではバブル期の日本より厳しい。
4. GDP統計にみる中国経済の成長率低下問題！不動産不況により中国のGDP成長率は低下傾向に。
5. 企業の生産活動、消費活動は基調としては強いものの、個別動向をみるとマチマチな動きもみられる。
6. 人口減少社会の中で人口が増えている街は何が魅力的なのか？千葉県流山市は見習うべき自治体。
7. 2024/2期上期決算にみる業績回復が顕著な小売・外食企業！回復感が強まるなかで停滞企業も。
8. 金利上昇リスク、中国経済失速懸念にもかかわらず日米とも株価は年末高が期待できる状況にある。

※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。

「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2023年10月号)

　10月10日、国際通貨基金（IMF）は世界経済見通し改訂版を発表しました。それによると、2023年は前回見通しと変わらず、2024年は若干の下方修正となりました。但し、国ごとに見ると米国で上方修正、ユーロ圏や中国では下方修正という上下双方の効果が相殺された形となっています。なお、世界成長率は、2023年、2024年いずれも過去平均（2000～2019年）の成長率3.8％を大きく下回っています。

米国経済は、雇用の底堅さを背景とした消費の底堅さ及び投資の強さを反映してポジティブな予想となっています。一方、中国は不動産危機の影響により投資が鈍化するとみて予想を下方修正しています。また、日本はベントアップ需要（景気回復期に物品購入やサービスの需要を控えていた消費者が一気に需要を満たそうとする行動）、自動車産業の供給制約の緩和を受けて2023年の成長率が上方修正されています。

【2023年10月号のサマリー】
1.建設労働者不足に伴う建築・住宅着工の遅れ！大工不足によって住宅を建てたくても建てられない時代。
2.正社員、非正社員ともに人手不足感が一段と進んでいる！情報・サービスと飲食店の人手不足が顕著。
3.あらゆる業種で人手不足が深刻化している！柔軟な勤務時間や勤務場所が歓迎される風潮が強い。
4.人手不足関連倒産は過去最高を更新する見通し！人件費を上げられない企業は淘汰される傾向に。
5.企業の生産活動、消費活動は全体としてはポジティブな傾向が継続しているが、一部に失速感がみられる。
6.新幹線サービスの変化によって旅行、出張はどのように変わっていくのか？のぞみ号は全席指定に回帰も。
7.中国経済長期停滞の懸念、失われた30年が訪れるのか？消費低迷によりデフレ圧力が強まっている。
8.金利上昇リスク、中国経済失速懸念にもかかわらず日米とも株価は下値が堅く、ポジティブな展開継続か。

※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。

「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2023年9月号)

さまざまな分野での人手不足問題、インフレによるコストアップ、金融政策や為替動向の不透明感はあるものの、日経平均はポジティブな展開となっています。この根底にあるのが、日本、米国など主要西側諸国の経済が堅調に推移していることが挙げられます。特に、世界的なコロナ禍の落ち着きにより、観光旅行の需要が大きく回復しており、リベンジ消費が経済を牽引している構図となっています。

一方、中国経済の失速、円安進行、国内物価の上昇についてはネガティブな要因と言えるでしょう。中国では、大手不動産会社の経営破綻、経済成長率の鈍化、デフレを示唆する経済統計などによって経済の先行きに暗雲が立ち込めています。我が国と中国とは、貿易取引量の大きさ、インバウンド需要、日系企業による進出など経済的繋がりが強く、中国経済の低迷は我が国経済にとっても大きな問題といえます。

【2023年9月号のサマリー】
1.高齢化進展に伴う年齢階層別にみた資産の偏在。我が国では70歳以上の世代に資産が偏在している。
2.我が国における相続税納税者数、相続税額の推移！不動産事業者にとって相続ビジネスは成長市場。
3.我が国における高齢化の推移と将来推計！高齢者進展によって不動産物件に対する視点が変化。
4.我が国の相続税は本当に高いのか、相続税における国際比較！安易な海外への資産移転には注意。
5.企業の生産活動、消費活動は全体としてポジティブな傾向が継続しており、コロナ禍前を上回る動きも。
6.ホテル宿泊料金の上昇は一体いつまで続くのか？需給関係ひっ迫により欧米主要都市を上回るケースも。
7.そごう・西武百貨店売却でみえる地方百貨店の限界。立地で勝負する時代から企画力、商品力を重視。
8.金利上昇リスク、中国経済失速懸念をこなして日米ともポジティブな展開であり、高値圏で推移している。

※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。

「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2023年8月号)

６月以降、バブル崩壊後の高値更新が続いていた日経平均ですが、7月以降は一進一退の動きとなっています。企業収益は好調に推移していますが、日銀の金融政策変更による影響、為替動向、米国をはじめとする世界経済の動きが読み切れないためだと考えられます。とはいえ、外国人投資家、個人投資家の投資マインドは引き続き旺盛ですが、中国経済原則リスクなどを背景に秋口にかけて調整局面を迎えるかもしれません。

我が国にとって最大の課題は、賃金アップであり、消費支出の増加です。大企業を中心にバブル期以来の賃金上昇が起こっており、パート、アルバイト、派遣社員の時給も過去最高となっています。しかし、こうした賃上げ効果が中小企業まで波及しているかについては疑わしく、物価上昇に対応して消費を抑制する動きが広がっているようです。必要のないものは買わない、値段を吟味して購入するといったマインドが台頭しているようです。

【2023年8月号のサマリー】
1.2022年の外食業界にみる短期的動向と中長期的動向の違い。ディナーレストランが意外と検討！
2.2023年6月の外食市場調査では、コロナ禍前の水準に回復も！中華系と焼肉屋が繁盛している。
3.外食企業の業績動向は各社マチマチだが、コストアップが課題！ロイホ、日高屋、焼肉キングは収益好調。
4.出店動向をみるうえでは、業態別動向を把握することが大切！皮膚科、整形外科、美容院は積極的。
5.企業の生産活動、消費活動は全体としてはポジティブな傾向が継続しているが、一部に失速・減速感も。
6.ファン離れによってパチンコ店の倒産時代が到来か？パチンコ市場希望はピーク比半減、衰退傾向は続く。
7.訪日外国人による旅行消費額は過去最高水準となる見通し。欧米系の消費額が大きく伸長している。
8.株式市場では金利上昇リスクをこなして日米ともポジティブな展開であり、秋口以降年初来高値が視野に。

※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。

「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2023年7月号)

６月以降、バブル崩壊後の高値更新が続いていた日経平均ですが、7月に入るとやや失速の兆しを見せ始めています。そもそも、日本株がポジティブに推移するようになったのは、世界的なカリスマ投資家であるウォーレン・バフェット氏が日本の総合商社株の組み入れに動いたことがきっかけとみられています。バフェット氏はさらに日本株を買い増す姿勢を示しており、日本の株式市場全体に対しても強気のコメントを発言しています。
また、①我が国の企業収益が回復に向かっていること、②企業が株主還元に前向きに取り込みつつあること、③中国リスクの高まりによって日本株シフトが起こっていること、といった要因も株高を支えているようです。中国リスクとは、人口減少社会への突入、経済成長率の低下、デフレ経済突入の懸念、公的債務の比較的増大といった問題であり、まさしく我が国が30年前にたどった道を歩もうとしているかのようです。

【2023年7月号のサマリー】
1.住宅着工戸数と中古及び新車自動車販売台数の推移。貸家の増加と中古軽自動車の増加が連携？
2.都道府県別にみた軽自動車の新車販売動向！軽自動車はセカンドカー、郊外需要が強いと推察。
3.中古自動車販売と新車自動車販売の長期推移と注目点！普通自動車と軽自動車の二極化が進展。
4.パーク24の決算にみる駐車場市場の動向と成長ビジネスとは？モビリティ事業が成長のドライバーに。
5.企業の生産活動、消費活動は全体としてはポジティブな傾向が継続しているが、一部に失速・減速感も。
6.ジェンダーギャップ報告書にみる我が国のジェンダーギャップの実態とは？我が国の順位は過去最低を更新。
7.非正規雇用者の長期推移と年齢階層別動向について。不動産業は非正規社員の比率が低いのが特徴。
8.株式市場では日米ともポジティブな展開であり、日経平均はバブル崩壊後、米国は年初来高値を更新。

※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。

「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2023年6月号)

６月以降、日本の株式市場が非常に強い展開となっています。日経平均株価は33年振りにバブル崩壊後の高値を更新し、一段と先高感が強まっています。強気な見方では、年内にもバブル期の最高値38,915円を更新し、4万円に乗せるのではないかといった声も聞こえてきます。実際問題、株式市場は過熱感があり、このまま一本調子で上げていくこと考えにくいと思われますが、投資家のマインドが大きく好転してきたことは間違いなさそうです。

何故、日本の株式市場が再評価されるようになったかというと、外国人による買いがきっかけとみられています。その要因として、①我が国の企業が経営改革により収益力を改善する期待が高まってきた、②株主還元に前向きな企業が増えてきた、③中国経済の失速によって我が国経済に対する評価が再認識されている、④デフレからの脱却によって潜在成長率が高まるとの見方が出てきた、といった点が挙げけられます。

【2023年6月号のサマリー】
1. 何故、持ち家着工は長期に渡ってマイナスを続けているのか？住宅価格上昇と所得環境の悪化が要因か。
2. コロナ禍における東京都の住民基本台帳に基づく人口移動状況！再び東京一極集中の流れに回帰。
3. コロナ禍における主な業態別小売業の売上高推移！ドラッグストア好調、スーパー堅調、百貨店回復。
4. パート・アルバイトの募集時賃金は過去最高水準に！エッセンシャルワーカーの時給が大きく上昇している。
5. 企業の生産活動、消費活動は全体としてはポジティブな傾向が継続しているが、一部に失速・減速感も。
6. 不動産市場に異変！企業の移転により淡路島など地方圏で不動産バブル発生か？今後の行方は？
7. 観光DI及び項目別内訳、日本人及び外国人の宿泊者数の推移。観光産業は復権を遂げた。
8. 株式市場では日米ともポジティブな展開であり、日経平均はバブル崩壊後の戻り高値を更新している。

※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。

「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2023年5月号)
全日本不動産協会 東京都本部編集

ゴールデンウィークを終えても、人流が増加し、経済活動も回復基調を強めてきました。全国観光地は観光客が賑わって、都心部の百貨店ではコロナ禍前の売上高水準を回復し、新幹線、飛行機、ホテルも予約が取りにくくなってきました。5月に発表された企業の決算も概ね順調で、過去最高利益を計上する企業が散見されました。
こうしたなかで、企業は「人手不足」「賃金アップ」「インフレ対策」に取り組まなければなりません。特に、人手不足問題に関しては、景気回復とともに一部の業種では深刻な問題となっており、人手不足によって思うように事業に取り組めないといった事態が起こっています。
特に、飲食、旅館・ホテル、建設といった分野では、人手不足を背景に収益機会を逸してしまっているといった状況も聞かれます。こうした業種では、賃金アップによる求職者の増加が喫緊の課題となっているわけですが、そもそも中小企業では賃金アップのための原資に苦慮しているといった声も聞こえており、問題解決は一筋縄ではいかないようです。

【2023年5月号のサマリー】
1. 主時系列でみた首都圏マンション価格・単価・面積の推移！首都圏のマンション価格は過去最高水準に。
2. マンション市場はどのように変化してきたのか？築年数別にみると、マンションの特性は変化してきている。
3. 今後のマンション建て替え需要をどう読んだらよいのか？今後は建て替え需要が増えていくものと予想される。
4. 建設業の倒産件数の推移、工務店の事業継承は進んでいるのか？後継者難から事業を畳むケースも。
5. 企業の生産活動、消費活動は全体としてはポジティブな傾向が継続しているが、個別統計では温度差も。
6. 物価上昇への対応などを理由に中小企業でも賃上げが本格化？従業員のモチベーション向上は大切。
7. アフターコロナ時代において人手不足感が益々深刻化している！人手不足問題は我が国の構造的問題。
8. 株式市場では日米とも下値を切り上げつつあり、日経平均は戻り高値奪回の期待も醸成されている？

※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。

「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2023年4月号)

新年度に入って、世の中はアフターコロナの様相を呈してきました。入社式や入学式では、マスク着用を任意とする動きも広がり、街中ではノーマスクの人々も増えてきています。観光地や都内の百貨店では、外国人、日本人問わずコロナ禍前の賑わいが戻ってきました。スポーツ観戦も声出し応援を許容する動きとなり、プロ野球をはじめ各種スポーツ会場は盛況が続いています。
こうしたなか、我が国の構造的問題である「少子化対策」については解決の方向が見えていません。現政権が打ち出している少子化対策にしても、「わかりやすさ」と「使い勝手の良さ」という点でその効果に対して疑問符が持たれています。いっそのこと、①相続税は少子化対策限定に使う、②健康保険の自己負担比率を引き上げる、③国会議員・地方議員の定数を半分にする、といった思い切った政策を示しても良いのではないでしょうか。
少子化対策に取り組んで出生率が改善した自治体では、「議会の定数削減」「住民負担の増加」「子育てしやすい環境」がポイントとなっているようです。

【2023年4月号のサマリー】
1. 主要都道府県における人口流入超過人数と地価動向の関係。人口流入地域では地価も上昇している。
2. 主要都道府県別にみた人口流入超過人数と持ち家、貸家着工動向！人口流入は貸家需要に直結。
3. 東京23区における人口・面積・人口密度、公示地価変動率。東京23区でもバラつきがみられる。
4. 公共工事設計労務単価にみる建設労働者賃金の動きとは。建設労働者賃金は引き続き上昇基調へ。
5. 企業の生産活動、消費活動はまだら模様の展開となっているが、全体としてはポジティブな傾向の印象。
6. あなたは何歳まで働きたいですか？各年代ともに「働けるならいつまでも」という回答割合がトップに。
7. 富裕層は着実に増加しており、今後も保有資産額は増加傾向へ！株価上昇と制度拡充が追い風に？
8. 株式市場では日米ともに戻り高値を試していたものの、景気回復期待とコストアップでボックス相場の様相。

※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。

「仕事に活かす経済・不動産レポート（定点観測2023年３月号）をお届けいたします。
不動産市場は経済の新陳代謝の影響によって変化します。
市場を正確に予測するためには、経済状況を定点観測によって把握しておく必要があります。
「経済・不動産レポート（定点観測）」は、各業界から公表されているデータを基に傾向や特徴を分析して解説しております。是非、仕事にお役立てください。

【2023年3月号のサマリー】
1. 小売業全体の販売高及び業態別にみた売上高。店舗展開の変化により不動産仲介要請もさまざま。
2. 百貨店、スーパー、コンビニ業界における現状！スーパー、コンビニ業界ではコロナ禍で消費行動が変容。
3. ドラッグストア、大型家電量販店、ホームセンター業界の現状積！大型店舗の出店・閉店の影響を注視。
4. 最近における外食産業の業態別特徴とは何か？今後のポイントは値上げ動向と魅力的なメニューの開発。
5. 企業の生産活動、消費活動はまだら模様の展開となっているが、全体としては回復傾向を示している印象。
6. アメリカの仕組みに学ぶ賃金上昇のあるべき姿とは何か？賃金上昇は消費拡大、経済成長に繋がるもの。
7. 用途別に見た不動産価格の動き。インフレ進行によって2023年の不動産価格は強い含みで推移する？
8. 株式市場では日米ともに戻り高値を試していたものの、金利上昇と金融リスクの台頭で不安定な展開か？

※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。
【レポート作成】一般社団法人　不動産総合戦略協会　客員研究員 水谷　敏也
経歴：日本株建設部門アナリストランキング2007～2017年第一位（11年連続、殿堂入り）