経済・不動産レポート
当支部が毎月発行する『経済・不動産レポート』です。
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2021/11/16「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2021年11月号)
（公社）全日本不動産協会東京都本部江戸川支部
【サマリー】
岸田政権は、「成長と分配の好循環」を打ち出しています。選挙後に発表された子供給付金については、対象世帯の9割に支給されること、給付金のかなりの部分は貯蓄に回るとみられること等から「バラマキ」批判が出ています。
本来の政策としては、生活困窮者など本当に困った人を対象に絞って、迅速且つ簡素化して実行することだと思います。
政策の優先順位としては・・・
第一に困った人を公助でサポートする、第二に収入アップなどの政策サポートを実行する、そして第三に経済成長のための施策に取り組むこととなります。
経済成長のための施策としては、起業サポート、企業誘致、雇用創出、海外資金の呼び込みが重要です。
（1）今月のテーマ：2021年度中間決算（4～9月）の状況を整理。
全体としては企業業績は改善傾向を示しています。期初会社計画を増額修正した要因としては、
①需要好調に伴う価格転嫁（鉄鋼会社）
②コロナ禍での物流量の増大（物流会社）
③円安効果（自動車会社）、④不動産事業の拡大（電鉄会社）、
等が挙げられます（図表1参照）
（2）column：世界的に物価上昇が起こっています。
21年9月の消費者物価指数は1年6カ月振りにプラス転換。
エネルギー価格の上昇、半導体不足、物流コスト増大等に加えて、コロナ後の経済活動再開を背景に物価上昇傾向が続きそうです（図表3参照）
（3）定点観測：建設不動産関連統計は堅調。
21年9月の建設工事受注は民間建築を中心に3カ月振りにプラス転換。新設住宅着工戸数は、首都圏の持ち家着工が21.6%増と伸長、貸家着工は全国的に増加地域が広がっています（10ページ及び図表4参照）
（4）小売り、外食系統計では、本年4月以降は一進一退の動き。（図表5、7、8参照）
（5）景気ウォッチャー動向調査によると、10月はコロナ収束期待でマインドが大幅に改善しています。
家計動向DIは10年振りの高水準となり、特にレストラン、旅行業界では年末年始に向けての売上高回復に対する期待が高まっています（図表10、図表11参照）
（6）コロナ禍においても労働市場は安定的に推移。
要因は、国内での慢性的な人手不足ですが、持続化給付金、雇用調整助成金など公的支援の拡充が一定程度の雇用を下支えしてきたといった要因も寄与しているとみられます（図表13参照）、
【INDEX】
①今月のテーマ：コロナと経済実態
・2022/3期第2四半期決算発表にみる主要企業の明暗
図表1 2021/3期第2四半期（4～9月）にみる主要企業の業績比較
図表2 足元の決算にみる主要ゼネコン各社の完工総利益率
② Column：物価上昇に変調の兆し（我が国は物価上昇社会に転換するのか？）
図表3 全国消費者物価上昇率の推移
１．ここがポイント（１）定点観測→住宅着工の増加傾向が続いている
Ⅰ-1.生産活動・消費活動・マクロ経済指標の現下の動き
・生産活動（建設受注、住宅着工）は持ち直しの動きが続いている
・消費活動は全体として回復感が弱く、リベンジ消費に対する過度な期待は禁物か？
・有効求人倍率や失業率などの雇用環境は小動きな状況が継続している
Ⅰ-2.経済活動における建設・住宅産業の動向
図表4 経済活動における建設・住宅産業の動向～建設業の受注及び着工の状況
Ⅰ-3.主な経済統計の推移～消費活動、所得・雇用環境
図表5 主な経済統計の推移～消費活動、所得、雇用環境
Ⅰ-4.主な経済統計の推移～生産活動、物価動向、金融市場等
図表6 主な経済統計の推移～生産活動、物価動向、東京都の人口移動、金融市場の動き
Ⅰ-5.経済活動における消費の状況①～小売業の企業別月次売上高
Ⅰ-6.経済活動における消費の状況②～外食産業等の企業別月次売上高
Ⅰ-7.経済活動における人出の状況～交通機関の利用状況、ホテル稼働率等
コラム 【岸田政権の掲げる成長と分配政策とは何か？】
Ⅱ.ここがポイント（2）
景気ウォッチャー調査 ⇒ コロナ収束期待でマインドが大幅に改善
A）コロナ収束期待で家計動向が10年振りの高水準に（図表10コメント）
B）なかでも飲食、サービスの改善ぶりが大きく牽引（図表10コメント）
C）企業動向は、製造業の改善傾向が緩やかな印象（図表10コメント）
D）企業動向では、物価上昇と部品調達問題が影響か？（図表10コメント）
E）雇用動向も、コロナ後を睨んだ採用活動が活発化しつつあることを好感
Ⅱ-1.景気ウォッチャー動向調査
1）10月の景気ウォッチャー判断DIは、家計・企業・雇用動向ともに想定を大きく上回る急回復を示した
2）家計動向では、過去10年間での最高値を更新。飲食、ホテル、サービス関連のマインドが急上昇？
3）企業動向、雇用動向もコロナ禍前の水準を回復しており、全方位で景気マインドが快晴となっている
Ⅱ-2. Coffee Time
【コロナ禍でも労働市場が安定しているのは何故か？】
Ⅱ-3.暮らしの流れ ～ 知って得する冠の日 ～
Ⅲ.ここがポイント（3）
資本市場と実体経済の動き ⇒ 株式市場は膠着状態か？
A)建築着工は、大型案件の増加で変動率が大きい（図表14コメント）
B)小売売上高は、感染状況収束で回復基調にある（図表15コメント）
C)日経平均は、企業業績回復を好感して回復途上（図表19コメント）
D)コロナ第5波収束により、消費マインドはどの程度回復するのか？
E)岸田政権での「成長と分配の好循環」は、本当に実現できるのか？
Ⅲ-1.ニッチな視点：地域別にみた経済動向、株式市場の動き
Ⅲ-2.地域別経済統計①：建築着工床面積、新設住宅着工戸数
Ⅲ-3.地域別経済統計②：小売売上高、家計消費支出
Ⅲ-4.地域別経済統計③：有効求人倍率、家計実収入
Ⅲ-5.株価指数の推移①：建設株指数、不動産株指数
Ⅲ-6.株価指数の推移②：日経平均株価、ニューヨークダウ
Ⅲ-7.専門用語の解説コーナー
●2021年11月定例／経済と不動産の動向に関するオンラインセミナー
毎月発行しております「経済・不動産レポート（各方面で公表されたデータの分析とインタビュー）」をもとに、ニュースや新聞等で報道されない実態について、執筆者の水谷敏也先生にご解説していただきます。
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媒 体：インターネット（Zoomウエビナー）オンラインセミナー
講 師：（一社）不動産総合戦略協会 客員研究員 水谷敏也
テキスト：経済・不動産レポート《定点観測2021年11月号》を使用します。
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費 用：無料です。 -
2021/10/18幸いなことにコロナ感染者は大きく減少しましたが、諸外国の例をみると、再び感染増加の動きもでており、予断は許されません。10月末には、衆議院選挙が予定されており、11月には新勢力での国会運営ということになります。岸田政権には、「医療提供体制の整備・拡充」、「医療・介護・福祉など労働者賃金の引上げ」、「消費刺激策の立案と実行」が求められています。特に、最優先課題は経済回復であり、財政出動等によって景気を良くし、将来の税収増を目指すことが最良の政策となるでしょう。
（1）日銀短観によると、内外経済は持ち直していますが、依然として楽観視できない状況にあります。部品納入の遅れによって自動車産業が減産計画を公表しているほか、人手不足やオフィス需要の低下によって建設、不動産業の業況見通しが低迷しています（3ページ及び図表1、図表2参照）
（2）不動産業界のセクター別天気図をみると、2022年に向けて改善傾向に向かうとみられます。2021年後半から2022年に向けてのリスク要因としては、①第5波を大きく上回るようなコロナ感染者の再拡大、②金融政策の転換などによる流動性供給の縮小、③景気停滞の長期化や景気の大幅な落ち込み、といった点が挙げられるのではないでしょうか。（図表5参照）
（3）定点観測：建設不動産関連統計では住宅着工の増加傾向が続いています。8月の住宅着工は、持ち家、貸家着工ともに好調に推移しており、持ち家は10カ月連続プラスとなりました。住宅取得減税、エコ減税など住宅取得支援策については来年も継続される模様です（13ページ及び図表6参照）
（4）小売り、外食系統計では、本年4月以降は前年比プラス傾向が広がっていますが、依然として2019年の水準に比べると低い水準にあります。全体的な傾向としては客数の減少と客単価の増加が同時進行している点です。個別企業による優劣も一段と鮮明化しています（図表7、9、10参照）
（5）景気ウォッチャー動向調査によると、9月はコロナ感染者数の減少によって家計動向DIが前月比で大きく改善しました。なかでも、飲食、サービス業は8月をボトムに大幅に改善しており、コロナ禍後の景気マインド回復を期待させる動きとなっています（21ページ及び図表12、図表13参照）
（6）コロナ禍において倒産件数が大きく減っています。この要因としては、持続化給付金、雇用調整助成金など公的支援の拡充に加えて、金融機関による緊急融資の実行など金融面からのサポートが実施されたことが挙げられます（図表15参照） -
2021/09/16平素は弊会にご支援ご協力を賜り厚く御礼申し上げます。
当レポートは、毎月各方面から公表されるデータとインタビューを基にアナリスト水谷敏也氏が最新の傾向をコメントします。ニュースや経済紙では得られない生のデータが満載です。是非、日々の営業に役立ててください。
――――――――――― ９月号の視点 ―――――――――
１．今月のテーマ
コロナ第５波は終息へ向かうも、景気回復はどうなるのか？（図表１~２）
２．コラム
世界の潮流である「無形資産」をどう評価するか。2020年の米国株（S&P500）の
無形資産割合は90％、日本株の無形資産割合は32％。（図表３）
３．定点観測
消費活動、生産活動、所得、雇用環境、人出の状況など（図表４～９）
４．景気ウォッチャー判断動向、有効求人倍率と家計消費支出（図表１０～１２）
５．ワクチン接種後の行動変容（消費行動、生活様式、働き方）（図表１３）
６．ニッチな視点
地域別に見た経済動向・・消費、住宅、雇用、収入（図表１４～１６）
７．株式市場の動き
日米株価指数の動き、建設株と不動産株の動き（図表１７～２０）
８．専門用語の解説 -
2021/08/20「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2021年8月号)
東京オリンピックは予定通り閉幕しましたが、コロナ感染者数は連日拡大を続けています。コロナ感染者数の大幅増加については、変異種拡大が影響しているとみられており、少なくとも向こう半年から1年でコロナが収束するというシナリオは現実的ではなく、「コロナとの共存（Withコロナ）」を前提とした社会生活を考えていかなければならないのかもしれません。
（1）我が国の2021年第2四半期（4～6月）のGDP成長率は前期比0.3%増、年率換算で1.3％増と2四半期ぶりにプラス転換しました。とはいえ、諸外国に比べて我が国の景気回復は遅れており、個人消費を刺激するための消費刺激策が求められています（3ページ及び図表1参照）、
（2）2021年4～6月期の新設住宅着工戸数は9四半期ぶりにプラス転換を記録しました。住宅市場に明るい動きが出てきたとはいえ、持続性には懐疑的な見方もあります。住宅着工の先行きについては楽観視するのではなく、慎重にみておく必要があるのではないでしょうか（図表3参照）、
（3）定点観測：建設不動産関連統計は依然として改善傾向を示しています。6月の建設工事受注高は、建築受注の拡大により、6年ぶりの6カ月連続プラスとなりました。住宅着工は、持ち家、貸家着工ともに好調に推移しており、マンション供給戸数は、首都圏、近畿圏ともに好調で、販売単価上昇が継続しています（9ページ及び図表4参照）、
（4）各種統計では、本年4月以降は前年比プラス傾向が広がっています。しかし、これは前年水準が大きく落ち込んだ影響によるものであり、2019年と比較することがより実態に近いと思われます。2019年との比較では依然として回復途上であるといえるのではないでしょうか（図表5、7、8、9参照）、
（5）景気ウォッチャー動向調査によると、足元ではワクチン接種の進展で家計動向のマインドが好転しつつあります。しかし、企業及び雇用動向は悪化しており、コロナ後の景気回復に対する不透明感は依然として払拭されていません（17ページ及び図表10、図表11参照）、
（6）東京オリンピックが幕を閉じました。オリンピック後のテーマは「感染症対策」と「景気回復」に集約されます。足元でコロナ感染者数が大きく増えていますが、「変異株」の影響もあって、年内はコロナとの闘いが続くことになりそうです（図表13参照）、
※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。 -
2021/07/19東京では4回目の「緊急事態宣言」が発出されました。人流に依存する業態では経営の先行きに対する不安感が増しています。一方で、ワクチン接種も進んでおり、「コロナ収束」と「経済回復」とのイタチごっこの様相を呈しています。コロナ収束のタイミングによっては、日本の景気回復は2023年以降にずれ込む可能性もあることに留意しなければなりません。
（1）家計消費支出の回復基調が鮮明になっています。2021年5月以降の消費支出は順調に回復しており、特にコロナ禍で大きく落ち込んでいた教養娯楽費、その他の消費支出が前年比で大きく伸びていることが特徴となっています（3ページ及び図表1、図表2参照）、
（2）定点観測：建設不動産関連統計は改善傾向が続いています。本年に入ってからは、住宅需要回復により首都圏の持家着工は5カ月連続2ケタとなっており、首都圏マンション価格も上昇傾向にあります（5ページ及び図表3参照）、
（3）各種統計では、4月から5月に掛けて前年比プラス傾向が目立っていますが、前年水準が大きく落ち込んだ影響によるものであり、2019年と比較すると依然として水面下にあることが分かります（図表4、6、7、8参照）、
（4）景気ウォッチャー動向調査によると、足元ではワクチン接種の進展でマインドが好転していることがうかがわれます。家計動向は大きく好転し、企業・雇用動向も改善傾向にあります。但し、半導体や木材不足などが物価上昇の引き金となる懸念があります（15ページ及び図表9参照）
（5）今回は夏季特別号として、コロナ禍が原因又はきっかけとなって動き出した、業界・業態・政界の10大変化について整理しました。なかでも、「政界は女性活躍社会」、「株主提案の増加」、「地方圏でのマンション需要拡大」、「日本の債務状態の実態」、「外国人定住者による人口推移」などに注目したいと思います。
※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。 -
2021/07/19四半期ごとに発行する「特別号」です。
７月号と併せてご覧ください。 -
2021/06/15「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2021年6月号)
いよいよ東京オリンピック開幕まで1カ月に迫ってまいりました。3度目の緊急事態宣言発出等により、コロナ感染者数は減少傾向に向かっていますが、医療現場のひっ迫度合い、ワクチンの接種スピードなど依然として予断を許さない状況が続いています。
（1）我が国の景気はコロナ禍で落ち込んでいましたが、2021年は回復の年になるとみられています。ただし、中国、インド、米国など他の主要国に比べると回復力は緩慢であり、日本経済の本格的回復は2023年頃になると予想されます（3ページ及び図表1参照）、
（2）定点観測：建設不動産関連統計は改善傾向を示しています。本年に入ってからは、首都圏及び近畿圏でのマンションの売れ行きが好調であり、貸家着工も3月に30カ月ぶりにプラス転換となってから回復感を強めています（5ページ及び図表2参照）、
（3）各種統計では、3月から4月に掛けて前年比プラス傾向が目立っています。しかしこれは、前年水準が大きく落ち込んだ影響によるものであり、今後しばらくは2019年と比較することがより実態に近いと言えるのではないでしょうか（図表3、5、6、7参照）、
（4）最近では、同じ業態のなかでの強弱が目立ってきています。具体的には、百貨店（三越と西武）、アパレル（ユニクロとワークマン）、ファミレス（すかいらーくとロイヤルホスト）、牛丼チェーン（すき家と吉野家）等であり、こうした状況が一時的なものなのかどうか注目したいと思います（図表5及び6参照）、
（5）景気ウォッチャー動向調査によると、足元では緊急事態宣言延長のマイナス影響が反映していますが、9月3連休（18～20日）のホテル及び航空チケットの予約件数が増加するなど先行きには明るさも見え始めています（13ページ及び図表8参照）
※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。 -
2021/05/18改善傾向にあった景況感ですが、3度目の緊急事態宣言発出等により、景気マインドが急速に悪化しています。緊急事態宣言解除の時期がいつになるのか注目されるところです。
（1）コロナ感染拡大により景気見通しが急速に悪化。特に、休業要請を迫られている飲食業界が大きな痛手となっています（4ページ及び図表1参照）
（2）コロナ禍で大きく業績が悪化した鉄道会社ですが、不動産事業の収益を下支えしたことで一息ついたことが読み取れます（6ページ及び図表4参照）
（3）貸家着工の30カ月ぶりのプラス転換、首都圏マンション販売の好調など住宅市場が持ち直しの動きを見せています（図表5参照）
（4）資本市場と実体経済の動きには、期待と不安が交錯しており、株価と経済指標の動きに整合性が見出しにくくなっている（19ページ及び図表17参照） -
2021/04/14「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2021年4月号)
コロナ禍での景況感改善が続いていますが、4月以降はどうなるのでしょうか。全国主要都市で「まん延防止等重点措置」が導入されたことで先行きには不透明感が出ています。
（1）2021年の公示地価はマイナスに転じたが、短期的に回復する可能性が大きい（4ページ及び図表1参照）
（2）街角調査（景気ウォッチャー調査）によると、3月はコロナ前の水準を回復したが、コロナ感染症第4波の影響で暗雲が立ち込めている（図表4参照）、
（3）3月の小売及び外食売上高は回復基調にあるが、客数の動向により業態別・企業別格差が出ている（図表8及び図表9参照）、
（4）コロナ禍において少子・高齢化、人口減少社会問題が再びクローズアップ。健康な高齢者の活用は、社会にとっての大きな課題（16ページ及び図表11参照）、
※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。 -
2021/03/15コロナショックは、飲食・観光・宿泊・小売・交通系（鉄道・バス・タクシー・航空機）産業に大打撃を与えましたが、それ以外の産業では回復を模索する動きにあります。
（1）コロナ禍において後継者不足による休廃業件数は増えているが、倒産件数は減少している（3ページ及び図表1参照）、
（2）街角調査（景気ウォッチャー調査）によると、1月から2月に掛けて景況感が大きく改善。経済が回り出していることを示唆（図表5参照）、
（3）2月の小売売上高回復は、前年同月にコロナの影響が出ていたためであり楽観視は禁物（図表9参照）、
（4）マンション市場では価格の先高観と広さ重視派の増加が追い風に（14ページ及び図表12参照）
※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。
