公益社団法人全日本不動産協会東京都本部城東第二支部

「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2024年10月号)
全日本不動産協会 東京都本部城東第二支部編集


10月1日に誕生した石破政権によって、為替及び株式市場は激震に見舞われました。これまでの株式市場は、新政権が誕生すると「ご祝儀相場」といて株高になることが多かったのですが、今回は就任直後に大幅下落に見舞われました。この点については、石破政権は「党内基盤が弱い」「裏金議員の公認問題によって総選挙で大きく議席を減らす」「政治の混迷が経済に悪影響を及ぼす」といった点が懸念されているからではないでしょうか。

一方、米国大統領選挙では、11月5日（現地時間）の一般有権者による投票に向けて激しい戦いが続いています。現時点での優劣は分かりませんが、大統領候補であるハリス氏（民主党）とトランプ氏（共和党）の支持率は拮抗していると伝えられており、予断を許さない状況となっている模様です。また、イスラエルによる中東紛争は、世界経済や原油価格動向にとって不安定要因となっており、これ以上戦火が広がることなく、収束に向けた動きが出てくることが望まれます。

【2024年10月号のサマリー】
1. 首都圏新築分譲マンション市場①～供給戸数、地域別動向、契約率！新築供給戸数は減少傾向へ。
2. 首都圏新築分譲マンション市場②～地域別販売価格動向の特徴！平均販売価格は過去最高更新へ。
3. 首都圏マンション市場③～超高層マンションの動きをどう見るか？超高層マンションは資産価値が高い。
4. 首都圏における新築マンションと中古マンション動向！新築マンションと中古マンションの市場規模が逆転。
5. 全体的には生産活動、消費活動ともに堅調に推移しているものの、一部統計に減速感がみられている。
6. ラーメン店の倒産件数は大幅増加、中華料理店の倒産は大手チェーンの健闘で低水準と対照的な動き！
7. 人手不足なのに求人数が増えていない現象をどう読むのか？ハローワークのデータは実態と乖離している？
8. 株式市場は、日米ともに為替や金利動向などの外部要因を警戒して不安定な動きとなっている。

※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。

「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2024年9月号)
全日本不動産協会 東京都本部城東第二支部編集


9月11日、円相場は一時1ドル140円台を付け、一段の円高が進みました。この背景として、日銀の審議委員が追加利上げに前向きな考えを示したことに加えて、雇用統計に悪化から米国の利下げが進むとの観測が広がったことが挙げられています。今後の見方については、日米金利差の縮小と今後の米国景気減速予想を背景に、もう一段円高が進み、早ければ年内にも130円台に進むとの見方も出ています。

一方、米国大統領選挙では、9月10日（現地時間）、大統領候補であるハリス氏（民主党）とトランプ氏（共和党）による討論会が開催されましたが、討論会後の世論調査ではハリス氏優位という結果となった模様です。これから11月5日の一般有権者による投票に向けて、副大統領候補であるワルツ氏（民主党）とヴァンス氏（共和党）による討論会も予定されています。是非とも、経済政策、外交政策、移民政策、環境問題などさまざまな問題解決のための議論を戦わせてほしいと思います

【2024年9月号のサマリー】
1. 建設株、不動産株の相対株価、投資家による見方の整理！2023年以降は何れも評価されていない。
2. 建設会社の株価パフォーマンスは企業によってマチマチな動き！一部の企業が建設株を牽引している状況。
3. 不動産会社は投資家から魅力的ではないと映っているのでは？金利上昇局面では買いにくいセクターか。
4. 建設株と不動産株をリードするのは外国人投資家と個人投資家である！外国人投資家の視点が大切。
5. 全体的には生産活動、消費活動ともに回復基調にあるが、業態及び地域別に見ると温度差が顕在化。
6. アメリカ大統領選挙の行方、ハリス氏とトランプ氏、勝つのはどちら？ハリス氏優位と伝えられているが…？
7. 小売業界のカテゴリー別売上高と店舗数の推移！ドラッグストアの店舗数が着実に増えていることが特徴。
8. 円高進行、金利上昇を嫌気して日経平均株価は急落したものの、その後は一定水準まで回復している。

※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。

「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2024年8月号)
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7月末の日銀政策決定会合を受けて、金利上昇観測が広がり、為替相場は一時141円/ドルを付けました。これを受けて東京株式市場は急落し、8月5日の日経平均株価は過去最大の下落幅を記録しました。その後、株価は持ち直しましたが、①米国景気後退リスク、②日本の金融政策に対する不安定さ、③円高リスクへの警戒などから依然として不安定な状況が続いています。

一方、米国大統領選挙では、民主党のハリス氏（大統領候補）＆ワルツ氏（副大統領候補）と共和党のトランプ氏（大統領候補）＆ヴァンス氏（副大統領候補）との一騎打ちの様相を呈しています。当初、バイデン現大統領の撤退によってトランプ氏優位といった見方もありましたが、民主党の候補者が決まったことで、いよいよ本選挙に向けて盛り上がってきています。ワルツ氏は庶民派政治家と言われており、どれだけ中間層や無党派層を取り込めるかが勝利に向けてのカギとなりそうです。

【2024年8月号のサマリー】
1. 国内人口は日本人の減少を外国人の増加でカバーしている！人口動態にとってと外国人がポイントに。
2. 東京23区において外国人居住者は増加を続けている！区によって外国人居住者動向に温度差がある。
3. 東京23区においては国別外国人居住者の地域特性がみられる！出身国ごとによるコミュニティが形成。
4. 外国人観光客を国籍別にみると訪問地に違いがある！外国人観光客の一番人気は東京都である。
5. 全体的には消費活動は回復基調にあるが、地域や業態によって客数が減少しているケースがみられる。
6. ラーメン店の倒産件数が前年比倍増ペース、過去最高を更新する見通し！ コストアップが直撃か？
7. 首都圏マンション価格にピークアウトの兆しが出ている？実需と投資目的との綱引きの状況がみられる？
8. 円高進行、金利上昇を嫌気して日経平均株価は急落したものの、その後は着実に値を戻している。

※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。

「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2024年7月号)
全日本不動産協会 東京都本部城東第二支部編集

7月～9月にかけては猛暑日が続く見通しとなっています。暑さを掛けるにはどうしたら良いのでしょうか。井戸の高い北の地域へ移住すればよいのでしょうか。結論から言うと、北国（北の地域）と南国（南の地域）という立地よりも、大陸国か海洋国かの違いで人口の猛暑に多くさらされるかどうかが決まってくることがわかります。陸地より海洋のほうが一日の気温差が小さくなります。このため海に近い地域ほど一日の気温変動が小さくなり、昼の猛暑にも襲われにくくなっているのです。

南北の緯度差がけっこう大きい日本列島では、当然、北の北海道・東北のほうが九州よりも猛暑日日数が少ないという傾向が認められます。ところが、一番、南に位置する沖縄では猛暑日日数が0.2日と北海道に次いで少なくなっています。これは沖縄がきわめて海洋性の高い地域であるからと考えるよりほかありません。陸地より海洋のほうが一日の気温差が小さくなります。

【2024年7月号のサマリー】
1. 東京都区部における人口、世帯数、外国人居住者などの動向。人口増加の背景は街に魅力があること。
2. 駅力のバロメーターは乗降客数と伸び率が重要な指標となる。駅力上昇は不動産価値向上に繋がる。
3. 首都圏主要鉄道会社の旅客輸送量と鉄道運賃収入の推移！定期外輸送量は引き続き期待できる。
4. 首都圏鉄道会社の収益を牽引しているのは不動産事業！不動産事業は鉄道会社のブランドの源泉。
5. 全体的には消費活動は引き続き回復基調を示しているが、地域や業態によって強弱感がみられる。
6. 2023年度末の個人金融資産が過去最高額を更新！昨今では、株式や投資信託の価格上昇が寄与。
7. 夏の猛暑日（35℃以上）は日常となってしまった。気候変動によって人々の生活スタイルが変わってきた。
8. 日経平均株価は史上最高値更新後もポジティブな展開。米国株も一段と上昇機運を強めている展開。

※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。

「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2024年6月号)
全日本不動産協会 東京都本部城東第二支部編集


7月7日に東京都知事選挙が行われる予定です。東京都の人口は約1,400万人、GDPは1兆ドルを超えており、経済規模はオランダを上回り、インドネシアに次ぐ水準となっています。また、東京都の予算は約15兆円に達しており、ノルウェーの国家予算に匹敵する規模となっています。東京都知事の権限は、予算案の編成、議会に提出する条例案の作成、特別職・一般職の人事権、議会の解散権などを持っています。また、都知事は、国に対しての発言力の大きさ、全国自治体のリーダーといった役割を担っているとの見方もあります。

東京都と言えば、日本経済・政治・文化の中心であり、全世界からビジネス客、観光客が集まってくる魅力的な都市です。ミシュランガイド2024によれば、東京都の3つ星レストランの数は12店と世界一（2位はパリ、3位は香港）であり、2つ星、1つ星を合わせると181店（2位パリ121店、3位京都100店）と2位以下を圧倒しています。但し、5つ星ホテルの都市別順位では28位にとどまっており、このあたりは改善の余地がありそうです。

【2024年6月号のサマリー】
1. 主要ゼネコン各社の決算概要、営業利益、建築部門の動向！2024年度は回復に向かう見通し。
2. 建設業における人手不足の状況は一段と深刻化の様相か？女性と高齢者をどのように活用するか。
3. 建設労務単価は引き続き上昇傾向をたどる公算が大きい！労働集約的職務は代替手段が限定的。
4. 建築着工単価は過去最高水準更新が続いている！かつての水準に戻るとのシナリオは幻想か。
5. 全体的には消費活動が回復基調にあり、都心部の百貨店はドラッグストアが小売市場を牽引している。
6. 富裕層に厳しくなるとみられる不動産に関わる税務調査？！相続税申告の2割が税務調査に。
7. 東京都区部における犯罪件数の動向！外国人居住比率と犯罪発生率は相関性が高いのでは？
8. 日経平均株価は高値更新後、上値の重い展開。米国株は最高値が視野に入っている展開か？

※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。

仕事に活かす経済・不動産レポート」(2024年5月号)
全日本不動産協会 東京都本部城東第二支部編集


宮崎県、高知県、愛媛県など地方の中小企業の賃金が都市部を上回る勢いで伸びているようです。従業員100人未満の企業の5年前との増加率を比較すると、上位10府県は地方がほとんどで、東京都や大阪府を大きく上回っています。実態は人手を何とか確保するための受け身の賃上げです。持続的に賃金を上げるには価格転嫁や生産性向上によって企業収益を引き上げることが重要になります。

とはいえ、地方の中小企業の賃金水準は相対的に低いのが実態です。宮崎県の23年の実額は月24万円であり、東京都とは12万円以上の差があります。それでも5年前から3万円程度縮まりました。中小企業は従業員つなぎ留めのため待遇改善を迫られています。政府が目指す「賃金と物価の好循環」実現のためには、原材料費や人件費の大企業への価格転嫁を進め、賃上げの原資を確保する必要があります。中小企業自身もデジタル化の推進などで生産性を向上させる努力が欠かせないと言えそうです。

【2024年5月号のサマリー】
1. 業態別（百貨店・スーパー等）にみた地域別小売売上高の推移！銀座など都心部の百貨店が牽引役。
2. 主要百貨店（三越伊勢店、高島屋）の国内店舗別売上高動向！投資目的で購入しているケースも。
3. 項目別（食料品、教養娯楽費等）にみた地域別家計消費支出動向！教養娯楽費の支出に注目。
4. 収入形態別にみた地域別家計収入の推移！世帯主の収入減を配偶者の収入増でカバーする構図。
5. 外出機会の増加により、衣料品、身の回り品、カメラといった商品の売上が好調に推移している。
6. インバウンド需要による日本経済への押し上げ効果は絶大か？月間ベースでの訪日客数は過去最高。
7. 世界経済は底堅い動きを続ける見通しだが、リスク要因も内在！特に中国の経済動向には注視が必要。
8. 日経平均株価は34年振りの高値更新後は調整直面にあるが…。米国株は最高値更新が視野に。

※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。

「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2024年4月号)
全日本不動産協会 東京都本部城東第二支部編集


2024年2月に34年2カ月過去最高値を更新した日経平均株価は、その後4万円台を付けましたが、4月に入ると下値を模索する展開となっています。ニューヨークダウも同様であり、日米ともに株価は調整局面にあると言えそうです。この背景としては、①今年に入ってから急ピッチで上昇を続けてきた、②原油価格上昇によって景気にブレーキが掛かるとの懸念が出てきた、③一時落ち着いたかに見えたインフレが再燃する可能性が出てきた、といった要因が挙げられます。特に、②と③についてはしばらく続きそうな情勢となっています。

日米ともに、賃金上昇が大きなテーマとなっていますが、日本の場合、実質賃金（名目賃金上昇率－物価上昇率）がマイナスであり、物価上昇率を上回る賃金上昇が実現できていないことが大きな問題となっています。今年の春闘は33年振りの賃上げ率となった模様ですが、こうした状況が中小・零細企業にまで広がり、来年以降も継続できるかどうかは今後の日本経済を考えるうえで大きなポイントとなりそうです。

【2024年4月号のサマリー】
1. 65歳以上と外国人定住者の人口割合が街力に影響を与える！経済、不動産、文化的魅力が大切。
2. 地価上昇は街力を反映しているが、文京区、目黒区、北区、荒川区など意外性のある地域で上昇！
3. 都心部はマンション住まい、郊外は一戸建て住宅志向なのか？墨田区、江東区は穴場かもしれない。
4. 駅力のバロメーターは乗降客数で決まるといって良いのではないか！北千住、日暮里、豊洲は意外性。
5. 全体的には消費活動が回復基調にあり、ドラッグストアはとコロナ禍前の売上高を3割上回っている。
6. ラーメン屋、パン屋、新聞店、エステサロンなどでの人手不足と物価高により倒産件数が過去最多に！
7. 建設業における公共工事設計労務単価に見る賃金上昇の流れは今後とも続きそうな情勢にある。
8. 日経平均株価は34年振りの高値更新後も比較的堅調に推移。米国株も高値圏で推移している。

※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。

「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2024年3月号)
全日本不動産協会 東京都本部城東第二支部編集


2024年2月22日、日経平均株価は過去最高値（1989年12月末の38,915円）を34年2カ月振りに更新しました。1929年、世界大恐慌の引き金となったニューヨーク大暴落でしたが、最高値を取り戻すのに25年掛かりました。この意味では、如何に今回の我が国の株式市場低迷が長期にわたっていたかということかと思います。株式市場と実体経済は、必ずしもリスクしているわけではありませんが、少なくとも「失われた30年」のトンネルの先を意識しても良い状況になってきたのではないかと思われます。

株価は、過去最高値更新後も順調に上昇し、3月初めには日経平均は4万円台に乗せました。バブル期との明らかな違いは、①企業収益が順調である、②株主還元に積極的である、③投資尺度に割高感がみられない、といったことになりますが、資金の流れをみると、これまで中国に向かっていたグローバル投資家の資金が日本市場に入っているとの見方があります。現に、外国人投資家は、今年に入ってから日本株を大きく買い越しています。

【2024年3月号のサマリー】
1. 2023年の倒産件数、負債総額、産業別動向。コロナ収束につれて企業の倒産件数が増えている！
2. 主な業態別にみた倒産件数及び負債総額の推移。倒産件数、負債金額はほとんどの業態で増加！
3. 性別・年齢、開業直前の職業でみた主な業態別新規開業動向のデータは不動産業にとって有益な情報。
4. 正社員、非正社員ともに人手不足感がマチマチな状況！情報・サービス、建設、ホテルが不足率の上位。
5. 全体的には生産活動、消費活動は回復基調にあるものの、住宅着工は失速傾向の長期化が継続。
6. 経済の拡大にとって不可欠な賃金上昇は本物なのか？賃金上昇こそが経済再生の大きなポイント。
7. 新築・中古住宅価格上昇によって住宅リフォーム市場が拡大傾向にある状況はしばらく続きそう。
8. 日経平均株価は34年2カ月振りに過去最高値を更新。米国株も史上最高値圏で推移している。

※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。

「仕事に活かす経済・不動産レポート」(2024年2月号)
全日本不動産協会 東京都本部城東第二支部編集


日本社会は、ようやく「失われた30年」の出口が見えてきました。日経平均株価は連日高値を更新し、1989年12月末の史上最高値更新が視野に入ってきました。春先には高値を更新すると思われますが、その後も堅調な展開が予想されています。というのは、①インフレ社会への転換、②企業業績の好調、③株主還元の強化、④個人資産の流入、⑤海外市場に比べて割安である、といった要因がサポートを続けるとみられるからです。

一方、実体経済では、賃上げに対する関心が高まっています。これまで我が国は「賃金が上がらない国」との評価でしたが、物価上昇に見合った賃金上昇を実現する必要に迫られています。実質賃金（名目賃金の伸び率―消費者物価上昇率）は1年以上マイナスが続いており、このことが個人消費回復の足かせとなっています。今年の春闘では前年比4％以上の賃上げが実現するかが焦点ですが、中小企業への波及効果にも注目したいと思います。

【2024年2月号のサマリー】
1. 持ち家着工の動向～過去と現在との比較、要因分析！住宅価格上昇に加えて大工不足が影響か。
2. 貸家着工の動向～過去と現在との比較、要因分析！マンションタイプの賃貸住宅が増加傾向にある。
3. 持ち家住宅市場の低迷は大手企業も例外ではない！大手企業は分譲住宅市場や海外市場に活路。
4. 首都圏マンション市場動向～販売価格はどこまで上がるのか？2023年都区部の平均価格は1億円超。
5. 全体的には生産活動、消費活動は回復基調にあるものの、住宅着工は失速傾向が長期化の様相か。
6. インバウンド需要、国内旅行マインド回復で活況が続くホテル業界！但し、人手不足への対応は課題。
7. IMFによる世界経済見通しでは、中国の成長率低下に警告も！中国経済の動向が最大のリスク要因か。
8. インフレ環境の落ち着き、景気回復期待を背景に日米とも株価は史上最高値圏で推移している。

※当レポートは、各方面で公表されたデータの分析とインタビューを基に構成しています。