不動産投資Q&A｜宅建資格が必要なケースと取得のメリット

不動産投資（大家業）を検討する際に、「宅建士の資格は必要？」「宅地建物取引業の免許は必要？」と疑問に思ったことはありませんか？ 実際、不動産投資を行うために宅建士の資格や免許は必須ではありません。しかし宅建士の学習を通じて得られる知識は、賃貸経営や投資判断に大いに役立ちます。 本記事では、不動産投資における宅建士資格の必要性と、そのメリットについて解説します。

不動産投資（大家業）に宅建士資格は必須ではない

自己所有の物件を賃貸する大家業は、宅地建物取引業（宅建業）に該当しないため資格不要です。 しかし入居者募集や賃貸借契約の締結・重要事項説明は宅建業者へ、物件の維持管理は管理業者へ依頼する事が必要です。 スムーズな賃貸経営を行うには、適切な業者の選定と契約内容の正確な理解が不可欠です。契約手続きや物件管理などの実務を考えると、宅建士の資格は不動産投資を検討する人にとって、実践的で役立つ場面が多いと言えるでしょう。

「宅建免許」「宅建士資格」との違いとは

「宅建免許」は不動産業を営むために会社や個人事業主が取得する許可、「宅建士資格」は、不動産取引に必要な専門知識を持つ個人が取得する国家資格です。 宅建士資格があっても、免許がなければ売買・賃貸などの仲介業務は行えません。 それぞれの特徴を簡単に説明しましょう。

宅建免許とは

宅建免許とは不動産業（売買・仲介・賃貸管理など）を 「事業として行う」 ための免許です。

取得方法

• 宅建業を営む法人または個人が申請
• 専任の宅建士を設置（事務所ごとに従業員5人につき1人以上の宅建士が必要）
• 国土交通大臣または都道府県知事から免許を取得（有効期間5年）

   

宅建免許が必要なケース

• 転売目的で不動産を反復継続して売買
• 第三者の不動産を仲介して手数料を受け取る
• 他人の物件を借り上げて転貸

   

注意点

• 宅建免許の取得には、事務所に「宅建士」が必要
• 個人が投資目的で不動産を売買する場合は不要

   

宅地建物取引士（宅建士）とは

宅地建物取引士（宅建士）とは不動産取引における専門資格で、重要事項説明、契約書への記名といった独占業務があります。

取得方法

• 宅建試験（宅地建物取引士資格試験）に合格
• 宅地建物取引士として登録（2年以上の実務経験または講習受講が必要）
• 宅地建物取引士証の交付を受ける（5年ごとの更新あり）

   

宅建士資格が必要なケース

• 契約時の重要事項説明
• 契約書への記名・（押印）

   

注意点

• 宅建士資格だけでは不動産業（仲介・売買業務）はできない

   

宅建業開業の方法

宅建業を営むには、宅建免許の取得が必要です。 申請には、事務所の設置や専任の宅建士の配置など、一定の要件を満たす必要があります。また、資金計画を立て、開業後の運転資金や集客方法を検討することも重要です。 本記事では、宅建業開業の注意点を段階的に解説していきます。

未経験からの宅建業開業

仲介業務では、重要事項説明に加え、法的規制の確認や法務局での書類調査、ガス・水道などのインフラ、物件の瑕疵に関する知識など、幅広い専門知識が求められます。 また、代表者に宅建士資格は必須ではありませんが、事務所では従業員5名につき1名の宅建士を配置する必要があります。不動産業の経験者を積極的に採用するなど、適切な対策を講じましょう。

宅建業法の要件を満たす事務所

宅建業の免許申請には、独立性が確保された専用スペースを有し、業務に必要な固定電話などの設備を備えた事務所の設置が必要です。

開業資金・開業申請

また、許可が下りるまでに数か月かかることもあるため、その間の運転資金を含めた資金計画を綿密に立てることが重要です。 東京都への開業申請は行政書士に依頼するケースもあります。申請に不安がある方は行政書士に相談するのも良いでしょう。 また、開業にあたり申請手続きのサポートや金融機関の「全日東京限定創業支援ローン」、各区の創業融資制度等も当協会の公式サイトにご案内しておりますので、ぜひご一読ください。 開業をご検討の方へ｜全日本不動産協会東京都本部

＜参考＞宅建業参入が多い業種

宅建業に従事した経験者が独立するケースが一般的ですが、本業とは別にサイドビジネスや副業として免許を取得する方もいます。事業の目的や運営スタイルに応じて、どのように展開するかを慎重に検討することが重要です。 参考までに、宅建業への参入が多い業種をご紹介します。

不動産管理業

賃貸マンションなどを購入し、ノウハウを生かし自社で管理

建物解体業

空き家・空きビルの解体依頼と共に土地の処分も依頼され売買に着手

建築業

自社で土地を購入し、建売住宅やマンションを建設し分譲

建築設計事務所

自社で設計した戸建て・マンションなどを分譲

内装業

中古住宅を購入し、リノベーションを行い物件価値を高めて転売

その他

飲食業が自社店舗展開のため、自社で物件を購入や商業施設を開発 輸入販売業が輸入家具やカーテン、壁紙など販売拡張のため、自社輸入商品を使った物件を販売　等

不動産投資で宅建免許が必要となるケース

事業の内容によっては宅建免許の取得が必須です。具体的に解説しましょう。

反復継続した売買

転売目的で反復継続して売買するときや、第三者の不動産を仲介し手数料を受け取るときは宅建免許が必要とされるケースがあります。

転貸

自分が所有する物件を他人に賃貸するだけであれば宅建免許は不要です。 しかし転貸を目的として他人の物件を借り上げ、賃借人を募集する事業を行う場合は、宅建業法に抵触する可能性があります。 また、オーナーから委託を受け、賃貸管理業務（家賃回収・修繕手配・入居者対応）を行う場合は宅建免許は不要です。ただし、居住用の管理戸数が200戸以上になる場合は、「賃貸住宅管理業」として国家資格を有する人員を配置し、国土交通省への届出が必要となります。

不動産仲介

不動産取引において仲介し、手数料を受け取る場合は、宅建免許が必要です。 不動産の売買や賃貸契約の仲介を行う場合はもちろん、オーナーから物件管理を委託され、賃貸借契約の締結を代理・代行する場合も宅建業法の適用対象となります。

サブリース

他人の物件を借り上げ、第三者に転貸する「サブリース」の場合、オーナーに代わって賃貸借契約を締結する場合や、賃借人の募集・管理を行い手数料を受け取るときは宅建免許が必要です。

宅建免許が不要となるケース

自己所有の物件を賃貸に出すだけであれば、宅建免許は不要です。 オーナーから委託を受けて賃貸管理業務（家賃回収・修繕手配・入居者対応）を行う場合も、免許は必要ありません。 ただし業務内容によっては宅建免許が求められるケースもあるため、事前に個別の確認を行うことが重要です。

宅建士資格の勉強で身につく知識とは

不動産取引には法律の規制が多く、理解が不充分だとトラブルにつながる可能性があります。 宅建士の試験分野「宅建業法」「権利関係」「法令上の制限」「税・その他」を勉強すると不動産に関する法律や契約の仕組みを体系立てて理解できます。

宅建業法

宅建業法とは、不動産の売買・賃貸の仲介や取引に関するルールを定め、消費者保護と取引の公正を目的とした法律です。大家業が軌道に乗って法人化を考えたとき、必要なポイントを把握できます。

「宅建業法」学習で得られる知識

• 契約（契約書）の理解
• 34条書面（媒介・代理契約）、35条書面（重要事項説明）37条書面（契約書）の目的と違い
• 宅建業開業（宅建免許取得）のステップ
• 宅建業法違反のポイント

   

権利関係

権利関係とは、不動産取引において発生する所有権や借地権、抵当権などの権利の成立・移転・消滅に関する法律上の関係を指します。

「権利関係」の学習で得られる知識

• 相続
• 賃貸借・借地権・借家権
• 区分所有法（マンションに関する法律）
• 不動産登記法　など

   

法令上の制限

法令上の制限とは、不動産の利用や取引に関して、都市計画法や建築基準法などの法律によって定められた規制や制限のことを指します。物件選定に関係する用途地域などを把握できます。

「法令上の制限」の学習で得られる知識

• 都市計画法
• 建築基準法
• 農地法
• 土地区画整理法
• 盛土規制法
• 国土利用計画法　など

   

税・その他

日本には様々な税がありますが、不動産取引でも様々な税が発生します。「誰が誰に払うのか」「金額はどのように計算するのか」「どのような特例制度があるのか」 など、宅建業としてアドバイスを求められます他、どのくらいの不動産価値があり、どのくらいの税金を納めるるのか？など事前に把握することが大切です。

「税・その他」の学習で得られる知識

• 固定資産税
• 都市計画税
• 不動産取得税
• 所得税
• 価格の設定

    詳細は宅建士試験の主催である不動産適正取引推進機構のページをご一読ください。 宅建試験の概要｜一般財団法人不動産適正取引推進機構

不動産投資に役立つ宅建以外の資格は？

不動産関係の資格は多数あり、それぞれ目的や役割が異なります。これらを学ぶことで、不動産投資に必要な知識が身につき、より適切な判断やリスク管理が可能になります。

賃貸不動産経営管理士

賃貸不動産経営管理士とは、賃貸物件の管理業務に関する専門資格で、入居者対応や建物維持、契約管理などを行い、適正な賃貸経営をサポートする役割を担います。 この資格は国土交通省の登録資格で、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律に基づいています。取得することで、入居者対応や契約管理、建物の維持管理に関する知識が身につき、賃貸経営におけるリスク管理能力を高めることができます。 賃貸不動産経営管理士｜一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会

マンション管理士

マンション管理士とは、マンションの管理組合に対し、管理規約の作成・見直し、修繕計画の立案、トラブル対応などの専門的な助言を行う国家資格です。 管理規約の作成・見直しや管理費の適正化を支援し、適切な修繕計画の立案を通じて資産価値の向上を図ります。また、管理会社との交渉や委託契約の見直し、トラブル解決の支援を行い、区分所有法や管理規約に基づいた法的アドバイスを提供します。 マンション管理士試験｜公益財団法人マンション管理センター

管理業務主任者

管理業務主任者とは、マンション管理会社において、管理組合との契約時に重要事項説明を行い、管理規約の整備や修繕計画の提案など、適正な管理運営をサポートする国家資格です。 独占業務として、管理組合との契約締結時に重要事項説明を行うほか、管理規約の整備や管理費・修繕費の適正化をサポートします。また、長期修繕計画の立案や建物の維持管理に関するアドバイスを提供し、管理業務の法令順守を確認しながら、管理組合のリスク回避を支援します。さらに、管理会社は事務所ごとに専任の管理業務主任者を配置することが義務付けられています。 管理業務主任者｜一般社団法人マンション管理協会

その他資格

不動産鑑定士や土地家屋調査士などの難易度が高い国家資格から、手軽に学習・取得できる民間資格まで、不動産に関する資格は多岐にわたります。目的に応じて、自分に合った資格にぜひ積極的にチャレンジしてみてください。

宅建士資格は不動産投資に役に立つ！

不動産投資（大家業）において、宅建士資格は非常に有益です。契約や法律に関する知識を身につけることで、不動産取引におけるトラブルを未然に防ぎ、安全かつスムーズな賃貸運営が可能になります。 また、仲介手数料の仕組みを理解することでコスト削減の判断ができ、売買や賃貸契約における重要事項説明を正しく把握することで、より適切な判断を下せるようになります。 不動産業の開業に必要なポイントも把握できるため、将来的に事業展開を考えている方にも役立ちます。ぜひ積極的に、宅建士資格の取得をご検討ください。

全日本不動産協会で開業するメリット

全日本不動産協会（全日）に加入すると開業時に必要な営業保証金1000万円が免除され、代わりに分担金60万円を納めるだけで済むため、資金繰りの負担が軽減されます。 全国で約3.7万の業者が所属しており、業界内でのネットワークも広がります。さらに、研修会の開催や業務支援システム、契約書集の提供など、会員向けのサポートも充実しています。 最新の法改正はもちろん、取引事故につながりやすいトラブルの未然防止を目的とした研修会や、ビジネス研修などを開催しています。また、起業したばかりの会員向けに「新入会会員研修」や、従業員向けの「ステップアップトレーニング研修」も実施し、 業界の知識を体系的に学べる環境を提供しています。 会員限定の動画配信も行っており、下記のような多彩な研修を受講することが可能です。

• 法改正・法解説研修会
• 不動産市況セミナー
• DX推進セミナー
• 宅建試験合格講座　等

   

全日本不動産協会で使えるお役立ちシステム

全日本不動産協会に入会すると、指定流通機構のWebシステム「REINS」を利用して物件検索が可能になります。 さらに、会員向けに提供される独自の業務支援システムで業務効率化を実現できます。その一部をご紹介しましょう。

大手不動産広告サイト向け　掲載コンバーター機能

ラビーネットBB（物件情報登録システム）に掲載した物件を大手のポータルサイト用に物件情報を連動できるシステム。一度の登録作業でレインズも含め多数の広告サイトに掲載可能です。（※掲載料は別途必要）

内見予約システム

物件を閲覧した際、内見の予約が可能です。

不動産査定システム

月額で使いたい放題の簡易査定システムなどを提供いたします。

Web謄本取得システム

法務局へ行かなくても、Webで謄本を取得できます。

ホームページ作成システム

サーバーやドメイン（URL）を取得しなくても、自社専用のホームページを作成できる簡易的なホームページ作成システムもご提供いたします。 さらに宅建士の賠償保険の利用や、会員限定の入居者総合保険・テナント総合保険の取扱い代理店登録が可能なほか、引っ越し業者の紹介、間取り作成ソフト、遺留品整理などを特別価格で利用できる福利厚生サービスを提供しています。 保証協会はぜひ、全日本不動産協会をご検討ください。 サポート内容紹介｜全日本不動産協会東京都本部

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